Foto: Ilustrasi perumahan/ Muhammad Luthfi Rahman
MEDIASURAK.ID, BANDA ACEH — Tekanan ekonomi global mulai menghantam sektor properti nasional. Melemahnya nilai tukar rupiah hingga menembus Rp17.500 per dolar AS ditambah kenaikan harga energi dan BBM diperkirakan akan memicu lonjakan harga rumah di Indonesia dalam waktu dekat.
Pelaku industri properti mengakui kenaikan harga hunian nyaris tak bisa dihindari di tengah membengkaknya biaya konstruksi dan tekanan ekonomi yang terus meningkat.
“Memang nggak bisa dipungkiri bahwa harga akan menyesuaikan. Kita juga nggak akan menutup diri bahwa harga akan naik,” kata Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia, Milda Abidin, di Gedung Bursa Efek Indonesia, Selasa (12/5/2026).
Kondisi ini menjadi alarm serius bagi masyarakat, khususnya kalangan menengah yang selama ini sudah kesulitan menjangkau harga rumah akibat tingginya suku bunga dan melemahnya daya beli.
Pelemahan rupiah membuat harga bahan baku impor seperti besi, baja, mesin konstruksi, hingga material pendukung lainnya ikut terkerek naik. Di sisi lain, kenaikan harga BBM turut memperbesar biaya logistik dan distribusi material bangunan.
Akibatnya, biaya pembangunan proyek properti ikut melonjak.
Untuk menekan dampak kenaikan tersebut, pengembang kini mulai memutar strategi. Salah satunya dengan meningkatkan penggunaan material lokal atau Tingkat Komponen Dalam Negeri (TKDN).
Menurut Milda, penggunaan material dalam negeri diharapkan mampu meredam kenaikan biaya konstruksi agar harga rumah tidak naik terlalu agresif dan tetap bisa dijangkau masyarakat.
“TKDN lokal biasanya harus lebih tinggi supaya kenaikan harga tidak terlalu signifikan terhadap affordability masyarakat,” ujarnya.
Selain itu, tren pembangunan properti juga mulai bergeser. Jika sebelumnya pengembang banyak membangun kawasan horizontal, kini proyek hunian vertikal seperti apartemen dan high-rise residential semakin diprioritaskan, terutama di kawasan central business district (CBD).
Strategi ini dipilih karena dinilai lebih efisien secara biaya.
“Dengan konsep vertikal, biaya pengembangan bisa dibagi ke lebih banyak unit sehingga beban cost tidak terlalu besar,” jelas Milda.
Meski belum dapat memastikan besaran kenaikan harga rumah, para analis memperkirakan lonjakan tetap akan terjadi, meskipun tidak sebesar kenaikan harga bahan baku.
Sebagai gambaran, saat harga besi dan baja pernah melonjak hingga 30–40 persen, dampak terhadap total biaya properti berada di kisaran di bawah 15 persen.
Namun dalam kondisi ekonomi saat ini, tekanan terhadap sektor properti dinilai lebih kompleks karena terjadi bersamaan dengan pelemahan daya beli masyarakat.
Situasi tersebut membuat pasar properti menghadapi dilema besar: biaya pembangunan naik, tetapi kemampuan beli masyarakat justru melemah.
Jika tekanan global terus berlanjut, bukan tidak mungkin harga rumah di Indonesia akan memasuki fase kenaikan tajam yang membuat kepemilikan hunian semakin sulit dijangkau generasi muda dan masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah.[hr]
